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万达商业地产变身万达酒店始末猜想

    8月25日,在港上市的万达商业地产更名为万达酒店,将致力于发展万达集团的海外酒店事业。这距万达集团收购恒力地产并改名为万达商业地产刚刚超过一年时间。

    纠结的变身

    回顾万达集团2013年6月25日以6.75亿港元收购恒力商业地产(集团)有限公司65%股权以来的系列动作和走向,可以发现万达集团在如何有效利用恒力地产这个“壳”方面的盘桓与纠结。

    2013年6月25日的万达集团对恒力商业地产65%的股份收购交割前,恒力地产旗下的部分商业地产资产已转移至原控股股东陈长伟名下,万达集团洗壳意图明显。

    2013年8月9日,万达集团将恒力商业地产正式更名为万达商业地产,万达商业地产借壳上市的意图正式公布。

    2014年1月,万达集团授予万达商业地产华南地区项目优先发展权并随后将桂林万达广场发展权注入万达商业地产。在此之前,万达集团数次以万达商业地产这一“空壳”融资,而不见规模化的资产注入,并未践行“买壳-资产注入-再融资”这一买壳上市的惯常路径,令业界诧异之外也颇显万达商业地产之蹊跷。

    其实,一向精打细算的万达怎会轻易浪费万达商业地产这个“壳”?只是有其苦衷罢了。按照港交所规定,买壳后24个月内,壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率任意一项指标超过100%,都将构成非常重大的收购事项,要求按照IPO规则处理。

    而且内地资产出境注入香港的“壳”公司还受制于之前“10号文”和“75号”文规定的制约(37号文近日刚刚颁布),商务部也从未遵照这一规定批准过一家民企出境上市融资,迫使民企不得不“八仙过海、各显神通”玩起了“小红筹”的把戏。这也就是说,在港交所买壳上市以后很难通过注入资产来做大资产以后再融资。

    以王健林的精明和万达操盘团队在资本市场的专业化程度,再加上其聘请的投行和中介机构的经验,收购恒力商业地产之前未必不知港交所的这一规则。我猜想,或许是谙熟内地政府关系的首富犯了经验主义错误,对在港交所获取这一规则豁免信心满满,且制定了将万达商业地产资产迅速注入后再融资的技术路线图,试图演绎当年黄光裕以“蛇吞象”实现国美电器借壳上市的传奇。因为万科就是这么玩的,而且成功了:2013年3月,刚刚完成在港借壳8个月就发行了8亿美元5年定息债券,且年息只有2.7%!

    但不幸的是,这一次万达失败了。也许首富努力了,但在港交所的显规则面前没能奏效。于是,纵然已将“恒力商业地产”改名为“万达商业地产”,但万达集团的商业地产类资产却无法大规模快速注入,遂成为其心中之“痛”。但无论如何,花了大价钱买下的“壳”是不能白白浪费的,速度太慢也不是万达风格。于是,万达借壳恒力商业地产走出了一个非常诡异的路线:先是改名为万达商业地产,却只将海外业务和华南业务作为发展规划,一年来仅仅注入了桂林万达一个待发展项目,最后终于决定将海外酒店业务作为发展方向并改名为万达酒店。现在看来,实为不得已而为之!

    万达酒店的未来?

    这一次,万达酒店的玩法将面临新的考验。

    “现金流滚资产”是万达集团的制胜法宝,万达酒店便是这一模式的产物。垂涎于和自己合作的那些国际酒店管理公司的赢利模式,长期作为业主和酒店业徒弟的万达近年也成立了自己的酒店管理公司,并于2013年7月注册了“嘉华”、“文华”、“瑞华”三大自主品牌。万达在国内的酒店和其商业地产互为左右手,前者做管理,后者做业主,相互支持、配合。而其品牌的强势和管理执行力也大大降低了酒店的物业建造成本,剩下的不外乎是商业地产和酒店的业绩在万达体系内如何平衡的问题了。

    但出海做商业地产和酒店则另当别论。第一,万达的品牌影响力未必能帮助万达像在国内一样拿下相对便宜的地块。第二,万达在国外的法律制度环境下未必能再现万达建设和开业的速度。第三,“现金流滚资产”、以散售物业回款满足自持物业现金需求的模式在海外未必行得通。第四,如果不和万达地产捆绑,独立的万达酒店在国际酒店管理品牌的丛林中能否生存和发展则是未知数。

    香格里拉酒店背靠嘉里集团的实力,实现了高星级酒店投资、持有和运营的综合发展,是新设酒店管理品牌成功的典范。但香格里拉酒店属于重资产经营模式,早就实现了与资本市场的互动。而万达酒店并不持有所经营的物业,而是由万达商业地产持有,万达酒店与万达商业地产各算各账,万达酒店即使作为上市公司也很难在酒店经营和资产经营上形成互动,从而对酒店发展形成有力支持,这对于一个新设的酒店品牌而言压力是不言而喻的。万达酒店作为行业新军出海发展,面临的挑战不可小视。

    不过,以王健林商者无域的气魄和万达集团的实力,我对万达酒店的未来依然满怀期待!